魔盜王

          中國~~北京~中關村廣場購物中心案例 中關村廣場購物中心案例(1)作者：張家鵬　　 出版社：機械工業出版社一、背景　　中關村廣場購物中心位於北京中關村廣場中心花園地下一層及二層，總建築面積約20萬平方米，被稱為亞洲最大的地下購物中心，發展商為北京中科建集團。此項目的開業確立了中關村作為一個新商圈的獨立地位，並引起了業內的極大關註，戴德梁行為本項目提供了從前期策劃顧問到後期的招商代理服務，跟蹤服務時間約三年，協助客戶確立了項目定位，並為項目成功引入了津樂匯百貨、美嘉影城等主力店商家及眾多品牌。　　二、項目基礎狀況　　中關村廣場位於北京市海澱區海澱鎮，東臨中關村大街，西接彩和坊路，北起北四環路，南至海澱鎮南街。　　作為中關村高科技商務中心區，中關村廣場以金融資訊、科技研發、商務貿易、行政辦公、科技會展為主， 買房子並配有商業、酒店、餐飲、公寓、文化、康體、娛樂、大型綠地等公共配套設施，為高科技企業的發展搭建了完整的公共服務平臺。　　中關村廣場購物中心位於中關村廣場的核心位置，主要分布在中關村廣場的地下一層和地下二層。項目層高4.5～5米，總建築面積約20萬平方米，其中商業部分建築面積14萬平方米，商業配套車位1800個。　　外部交通：中關村廣場北側緊鄰北四環路，東鄰城市主幹道中關村大街，西鄰蘇州街。距首都國際機場25公裏，距北京西客站10公裏。公交系統便利，廣場500米範圍內有公交線路40多條，並有多條軌道交通正在規劃中。　　周邊物業：周邊包括中關村金融中心、中藍大廈、普天大廈、輝煌時代大廈、理想國際大廈、中芯大廈、CEO拓展大廈等近20幢高檔商務寫字樓。有?新成屋s浪、百度、招商銀行等大型企業進駐。　　三、區域人群特征　　在了解了該項目的外部特征後，戴德梁行對周邊的消費者構成和特點進行了調查。發現了適應中關村廣場購物中心風格和消費群定位的條件：　　（1）年輕化。北京是一個年齡結構相對年輕的城市，而區域內人口平均年齡與北京整體相比則更為年輕化，更具有開放性的觀念，強烈的消費意識。（圖1-8）　　（2）收入高。其中月收入在2000元以上的人口占總比例的75.5%，絕大部分人遠遠超出了“中產階層”的收入標準，且大大高於當時北京月收入1039元的平均水平。　　（3）由於受消費場所不足的限制，消費者的消費支出與其收入存在嚴重失衡。　　（4）家庭人口少。有更多的可支配收入用於消費。　　（5）人口素質高，且多為上班白領。在緊張的工作狀?信用貸款A及精神需求下，他們將到商場購物的需求由功能性的購買，轉變為可滿足購物、休閑、交往等功能集合的“需求域”。（圖1-9）　　（6）本區域內購物、娛樂、健身等商業配套不能滿足消費者的需求，消費者的消費具有比較嚴重的“外流”的狀況。　　（7）消費者由於工作緊張，十分看重購物的便利性，相當數量的消費者購物時采用乘坐公交車的交通方式。　　在調查區域內，20～29歲的人群所占比例超過了50%，而所有受訪者的平均年齡為30.5歲。這一結果表明，目標調查區域是一個“年輕的區域”，人口多為20世紀70年代出生的“新人類”。成長經歷的特定社會文化背景使其具有顯著的“自我導向”消費價值觀。他們往往“最為看重自己，將消費活動看做一種自我獎勵行為。他們有十分強烈的消費動機，在可承受的範圍內追求更高的消費層 賣屋次”。　　區域人中受教育程度統計情況如表1-2所示。　　表1-2 受教育程度統計表　　 調查結果表明，本科以上學歷者占到了總調查人數比例的72%，其中本科以上學歷者占49.3%，研究生或以上學歷者占22.7%。這一結果表明目標區域是一個高素質人口的聚居區，相對而言，較高素質的人群對“精神性”消費有較大的需求。　　在調查的基礎上，戴德梁行將消費人群定位於：　　15～45歲的偏年輕化消費者，以及對生活及物質有一定品質要求的消費者。以服務於知識型、現代型、時尚型、年輕型消費者為明確的消費客群。　　四、市場空間　　1. 區域內電子市場飽和　　雖然電子市場交易十分活躍，加之這一帶產業特征明顯，有著全國最大的電子批發市場，但是，隨著區域內電子市場面積供應巨大，競爭將異常激烈，電子產品的經營潛在風險較大。一些中關村電 票貼子市場已經開始進行“由市場向商場”的轉變，綜合性、品牌化已經成為電子市場發展的新趨勢。　　2. 區域內大型購物中心“真空”　　區域內沒有集購物休閑於一體的購物中心，現有的百貨公司定位與消費者需求特性存在錯位，已不能滿足消費者的需求。同時，區域內也缺少大型綜合超市。僅有的三家規模較大的超市均處在區域的邊緣，絕大多數消費者要實現家庭生活用品的“一站式購齊”，需要走較遠的路程。　　中關村的商業活力及人口的增加激發了房地產投資，中關村未來三年內寫字樓的面積增長超過120萬平方米，住宅投放量也呈現出了高速增長的態勢，並已經形成了以西區為中心的商務核心區及若幹大面積的居住板塊。辦公人員和常住人口的大幅增長將促使區域內商業零售的需求大大增加。　　中關村廣場購物中心20萬平方米的商業面積能夠有效地形成規模優勢，更好地集合 西裝不同業態為顧客提供“一站式”的購物及休閑功能，更符合中關村人口的“綜合性購物休閑”的需求。　　（1）現有“對手”難以形成正面競爭：現有商場仍是1994年開業的雙安商場與1995年開業的當代商城，區域商業發展嚴重滯後。從政府規劃及目前已知狀況看，區域內不存在直接對中關村廣場購物中心產生正面威脅的潛在項目。　　（2）區域休閑娛樂的整體數量（面積）不足：以區域內部封閉的觀點來看，20萬高收入的年輕人口僅擁有4家KTV、16間酒吧、2個電影院等配套商家，供求比例失調嚴重。KTV、咖啡廳、電影院在此區域將有廣泛的增長空間。　　（3）缺乏精品類餐廳：在區域3公裏範圍內的餐飲類型以中餐為絕對主力，多種品類並存。中關村區域人口來源的多樣性決定了菜系的多樣性，但就餐廳品位、功能特性與區域人口的特征比較分析發現，仍存在一定的供求不匹配。區域內缺少面積中等、 術後面膜格調較高的“精品類餐廳”；同時，適合快節奏人群的快餐廳也有較大的需求空間。　　五、項目定位　　根據項目具體狀況，區域消費者特征及區域內商業市場狀況，戴德梁行建議中關村廣場購物中心應定位於：融合休閑、娛樂、購物等多元功能，為北京西北部中高收入人群提供全新綜合服務的商業空間。　　六、業態布局　　遵循其市場定位，合理安排各種業態。中關村廣場購物中心在商場內加入了適合的主題。力求在主題的統一下，通過適合、齊全的商品供應，有效的裝飾，燈光風格的營造，互動促銷活動設計，開放交流空間設置等，為顧客提供購物與休閑放松的完美體驗，以獨特的項目個性與北京現有商場建立差異化，形成項目的比較優勢。　　具體項目內部包括的業態有：服裝服飾、珠寶、鞋類、餐飲、娛樂、文化藝術教育類、休閑家居用品及綜合服務類。地下一層為高檔精品區，地下二層規劃為時尚、年輕、流行?關鍵字行銷~牌，主要針對年輕消費者。　　1. 地下一層業態布局　　主入口及主通道的品牌組合直接奠定了本商場的基調和檔次定位，因此著重選取有代表性且兼顧業態搭配、店面形象優良的租戶，其中包括珠寶、名表、名牌服裝等檔次較高的品牌；沿主通道進行時尚服飾品牌的配搭，隨著店鋪的逐漸深入，檔次由高到中；左右兩側的大塊面積為目的性餐飲及娛樂主力店。零星布置休閑餐飲，如水吧、冰淇淋、咖啡館等，為顧客休息提供緩衝區域。　　2. 地下二層業態布局　　中關村廣場購物中心地下二層的商業樓面較大，加上家樂福和津樂匯百貨也在此樓層，相連通A、B區，所以目標是讓地下二層成為消費群集中地，商品組合可考慮多元化。 七、現狀　　開業後的中關村廣場購物中心匯集了大型超市、流行百貨店、影城、餐飲等多種業態形式，迅速成為區域消費的熱點場所。　　具體超市商家為家樂福，位於楔形綠地地下一、二層，總面積近33 000平 租房子方米，是目前亞洲最大的旗艦店；百貨店是來自香港的津樂匯，位於中關村廣場E區地面一層和地下一層、二層，總面積近30 000平方米；影城為韓國美嘉，面積約5 000平方米，位於中關村廣場購物中心E區康樂中心第三層，總面積為4 300平方米，是目前北京最大的影城；大食代美食廣場位於中關村廣場購物中心地下一層，占地約3 000平方米，提供不同風味食品的檔口多達20余家，各式美食共有1 000余種。　　八、前景　　基於對北京經濟現狀及未來的預期，綜合區域市場的調查及分析，戴德梁行認為中關村廣場購物中心將逐步發展成為北京西北部區域的新商業中心。但鑒於北京西區的整體發展狀況及地鐵的開通時間，中關村廣場購物中心的經營情況將會有一個“培養預熱期”的過程，其租金回報將存在一個“過渡”階段。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 澎湖民宿  .

          中油公司~~開發大臺北地區閒置土地 中油開發國有地 效益至少逾百億 行政院啟動活化國有土地，擁有大批不動產資源的中油公司將開發大臺 花蓮民宿北地區閒置土地。中油總經理林茂文昨天表示，已有二處土地投入都市 租房子更新。 中油旗下將開發的土地面積總共 9600坪，市場估計，開發效益至少超過100億元 酒肉朋友。這五件土地開發案，分別坐落於：臺北市龍江路、承德路、關渡、新板特區，以及重慶南路一段。 其中， 太平洋房屋重慶南路一段及承德路二處土地面積各為 140坪、 380坪，中油證實已與鄰近土地投入都更；而最值錢的龍江路地段 烤肉，面積則有780坪，也已設定地上權，未來將招標。林茂文說，這五個土地案未來將以住宅用地、商業大樓為主，其中承德路、重慶南路的兩筆土地，將 代償分別與鄉林、基泰建設合建住商混合大樓；另外關渡地區土地將開發為類似福華文教會館的訓練中心。中油主管表示，這五塊土地過去為油庫、煉製工場，或是加油站用地 買屋網，後來因為環境變遷，變更地目，目前處於低度利用或閒置。經過評估之後，中油在不影響營運下，考慮先釋出上述五筆土地，如果成效佳，才評估下一波活化土地政策。另外，中油不動產帳面價值 房地產大約200億元，總土地面積有 2876公頃，其中，已有97%作為煉油廠、加油站；目前已約有20個加油站，因為鄰近土地為住宅區，而改建為公園、停車場，或改蓋大樓。中油表示，將先針對旗下將近 90公頃的?酒店工作９m或者低度利用土地，進行總體檢，如果行政院核定，最快將從明年開始優先投入開發。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 開幕活動  .

          興富發取得台中七期重劃區建地 最快明年第1季推案 上市建商興富發(2542-TW)再於台中購地將進行推案， 濾桶興富發主管指出，興富發 酒店打工於今天簽約台中市七期重劃區購入建地1743.36坪 長灘島，將興建地上34層、地下6層的辦公用途為主大樓。 興富發此一在台中市?G2000C期重劃區的購地動作，斥資約28億元，平均每坪價格160.6萬元。 興富發建設主管強調 住商房屋，對於此一在台中購入的新建地，最快於2012年第2季進行市場推案，預計其可銷售面積約2.8萬坪，初估總 好房網銷達105億元。 興富發建設自結2011年上半年稅前盈餘46.03億元，較去年同期財報稅前盈餘34.74億元大幅成長32.49%，每股稅前 吳哥窟盈餘達6.6元 興富發建設2011年積極推案，台北、台中、高雄三地齊發，總推案量上看760億元，未來兩年業績無虞；而且興富發土地庫存多，未來5 房屋買賣年的推案量都已儲備好，具有發展優勢。 由興富發主導，位於林口的超級大案「世界首席」即將公開，其第一期總銷達130億元，此案由海悅與甲桂林兩大代銷業者?西裝外套p手銷售，目前聲勢極旺。 【鉅亨網記者張欽發 台北】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 酒店經紀  .

          兩岸紅利 台中商辦看俏 今年七期商辦產品推案量預估上看400億元以上，可望創下史上新高紀錄。台中房仲業者指出，台中市政府已進駐 酒店經紀七期，大型百貨商場、五星級飯店都已進駐卡位，吸引愈 建築設計來愈多金融機構在七期投資置產，包括玉山、富邦、南山人壽、統一證券、匯 房屋買賣豐銀行、華南永昌證券等，都已陸續進駐台中七期商辦卡位，帶動七期近年來商辦成交行情看?有巢氏房屋式C 過去的傳產業習慣廠辦合一，但隨著二代接班，擁有國際化的視野，「住七期豪宅、上班地點也要在七期」，因此購 節能燈具買「鼎盛BHW」商辦的企業主，逾90％在七期已擁有豪宅；不僅如此，約有10組企業主分別買下一整個樓層900坪，甚至有科技業者一口 吳哥窟氣砸下10億元買三個樓層，「七期商辦搶手程度超出預期」。 另外，豐邑建設預計今年下半年，在七期市政路上推出第二棟、樓高逾40層的頂級商辦大樓，投?節能燈具篜B預估超過百億元；而七期豪宅指標建商的聯聚建設，首度跨足七期商辦，位於新光三越與大遠百間的39層頂級商辦大樓，最快於今年底推出，投資金額高達百億元。 七期商辦 售屋網產品不僅熱銷，租金行情也跟著節節上升。以七期「順天經貿廣場」為例，辦公室每坪租金行情約在1,200元左右，店面每坪更逾3,000元；而「全球運籌中心」商辦，每坪租金行情約在1,500元左右， 21世紀房屋仲介未來隨著企業陸續進駐七期，商辦租金行情有機會水漲船高。 【鉅亨網新聞中心】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 情趣用品  .

          非自願姓離職者 賣屋免課奢侈稅 ■　失業手頭緊 金管會研擬還息不還本 　　日前，一位先生於民國86年間持有新北市 1棟房地產，又在民國99年，在工作地點新竹縣 關鍵字行銷另購 1棟新屋；不料他最近遭公司資遣，想要賣掉新房，不知這種情形需不需要繳交奢?長灘島袢|？財政部指出，如果屬於「非自願離職」出售新房地，依據特種貨物及勞務稅第5條第2款，以及施行細則第 租房子10條規定，可免徵奢侈稅。 　　此外，金管會著手研擬對「非自願性失業勞工」的「自用住宅」貸款，與銀行協調辦理「只繳利 租房子息不繳本金」的措施，金管會表示，由於住宅是民眾安身立命的居所，所以金管會將與銀行公會協調，研議往後若是勞工被資遣或被裁員，將可以緩繳?吳哥窟迠U本金及展延還款期限，以照顧弱勢勞工。 ■　2008金融海嘯 也曾開放貸款展延 　　其實，這項方案在2008年金融海嘯時也曾實施過，當時銀行公會針對非自願性 信用卡代償離職勞工，推出房貸戶展延繳納本金三至五年方案，但僅適用於「自用住宅」，且一戶只能申請一次。銀行公會也提出可申請展延、延長房貸時間不得超過30年、限自用住宅房貸、一家一戶 室內設計為限、客戶過去繳息正常、本金餘額以600萬元為限、房貸戶繳完30年房貸後的年齡必須低於75歲、當初申請債務協商或已申請10月底非自願失業寬限還款案者不得重複申請、若房貸有保證人，需先經保人同意 節能燈具等九大要件，只要符合九大要件的民眾，通通可以申請貸款展延。 　　此項方案意味以非自願離職、且背負房貸的民眾，將可以只繳房貸利息不繳本金，且能申請展延還款年限，這樣一來，勞工就能保有自己的房子，大幅減少勞工 租房子房屋產權被拍賣的機會，只是這波景氣下滑，會不會有這樣的措施上路，財政部還在評估中！ 【網路地產王/綜合】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 太平洋房屋  .

          實踐性別平等 總統促增女廁量 實踐性別平等 總統促增女廁量 中央社 – 2012年3月8日 上午5:32 （中央社記者李淑華台北7日電）婦女節前夕，總統馬英九 信用卡代償今天強調性別平等實踐的重要性。他以男女公廁間比例為例指出，在台北市比例為1比3，希望 賣房子各地方加強落實；廁所雖然看似小事，但可看出對女性的尊重。 中國國民黨下午召開中常會，由於明天是國際?結婚k節，因此邀請內政部長李鴻源就「婦女福利政策與相關措施」提出專題報告。 身兼國民黨主席的馬總統強調，加強對女性的尊 21世紀房屋仲介嚴、安全與平權的保障。與會者會後轉述，馬總統也指示黨內男性同志每天都能夠幫忙做家事，而不是只有在婦女節才幫忙做家事。 此外，馬總統重?室內裝潢攭囮O平等的整體實踐。他以男女公廁間比例為例，他提到親身經歷，有一次到中正紀念堂看表演，由於那是一個藝文表演場所，廁所瞬間大量人潮湧入，當時就看到女廁 烤肉大排長龍。 看到這種場景後，總統說，他就開始思考應該如何處理？後來透過制度的改變，將那一整層樓都變成女廁，這是他在台北市長任內落實性別平等的做法。 與會者轉述，馬總統希 吳哥窟望各地方也能夠加強並真正落實對於女性的尊重。總統說，廁所看起來算是一個小事，但是也可從這裡看出對女性的尊重。 由於中常委也相當關心性別平等議題。與會者轉述，馬總統也說到一個小故事，30年前，公家 21世紀房屋仲介機關只要是女性請產假，考績就會被打乙等。當時他媽媽在中央銀行工作，有一名央行的同事為此表達抗議並質疑。 他說，當時央行總裁俞國華聽到了，也認同不能因為單一的因素，就將考績打低，於是後來做調整。總統說，他當年聽 辦公室出租到這個故事，非常感動，因此後來他在台北市長任內，也要求不能因為性別的理由，造成考績有特別的待遇。後來這部分也規範在性別平等法當中。 總統表示，現在時代已經不一樣，落實性別平等，就連男性也可以請陪產假、育嬰假等。1010307 結婚西裝  .

          根據民法第56條；予確認本屆管委會集委員資格無虞。 1、經函文市政府根據民法56條、檢付律師意見書及相關判例，諮詢市府，告知陳情人弄錯對象，一再提出異議，因行政機關無法受 吳哥窟理陳情人意見，以委婉勸往法院循法律解決爭議。 2、於100.9.19.至今市府經辦業務多，已將函文會法規 找房子會處理回復。3、據查律師意見書，說明陳情人如對委員選舉方式有意見，於當時應提出異議，於3個月內向法院告訴，獲判 租屋勝訴，管委會及委員才會尚失資格。 寶殿大廈(B區)管理委員會  函 地址:台北市士林區文?信用卡代償L路763號*樓之5 主任委員 : 王*杰 (B區) 電話:0910-38**50 信用貸款 經辦 : 李*雄 聯絡 : 0932-35**68 11018台北市市府路1號 受文者 : 台北市政府 室內設計 發文日期 : 100年9月19日 發文字號 : 寶殿(B管)字第10091901號 速別 : 普通 附件 : 真理律師事務所律師意見書，影本1份、 台北地方法院99年度訴字2788號民事判決，影本1份 主旨 : 為本?烤肉j樓100年度管委會改選A、B區委員之選任方法， 經查「管理規約」規定，需以「單記法」選舉；而管委 會延用多年選任委員之方法，前揭行文敘明。惟根據民 法第56條；本於程序違法與內?會場佈置e違法之效力言；予確認 本屆管委會委員之選任合法、委員資格無虞、有關提案 決議均有效，復 請查照。 說明 : 一、復100年7月12日府建字第10001842800號函。 二、檢附律師意見書及判例；引證100年度A、B區委員改選， 室內裝潢使 用選任方法固然有瑕疵，惟管委會改選委員時無人表示異 議，況且依法異議後仍需於三個月內請求法院判決撤銷管 委會，本屆管委會及委員資格才會喪失。 三、陳情人應根據民法第56條；請求法院判決撤銷管委會獲判勝訴，再陳?結婚西裝﹛C  .

          容積率（或原總樓地板面積）放寬比率 自公告為高氯離子五年後 ，每 年減少百分之五。 容積率 襯衫（或原總樓地板面?烤肉食材n）放寬比率 自公告為高氯離子五年 長灘島後 ，每 年減少百分之五。 臺北市 政府辦理高氯 裝潢離子混凝土建築物善後處理準則業99年6月21日已公佈 第三條：本自治條例第?賣房子C條第一項所定經鑑定須拆除重建之建築物，應由本府列管並公告之。 第五條：本自治條例第七條?房屋買賣臚G項所稱一定期限，指依第三條規定之 公告日起五年內 依建築法申請建造執照掛號日或依都市更新條例規定申請都市更?房屋貸款s事業計畫 報核日期認定。   臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例第七條第二及三項： 前項經拆除之建築物經主管機關專 宜蘭民宿案核准者，得依原建蔽率、原容積率（或 原總樓地板面積）重建。於一定期限內申請重建者，得放寬原容積率或原總 樓地板面積之百分之三十，未於一定期 信用貸款限內申請重建者，放寬比率酌減之。 該一定期限 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 帛琉  .